Le taux d’un crédit immobilier en Belgique tourne en novembre 2026 autour de 3,30% à 3,40% en taux fixe pour un emprunteur qui finance au plus 90% du bien, d’après un baromètre d’offres indicatives. Plus la quotité empruntée est haute, plus le taux grimpe, et la durée pèse beaucoup moins que l’apport. Ce guide passe en revue les taux selon la durée, l’écart entre fixe et variable, les règles du variable, les leviers du dossier et le coût réel d’un demi-point.
Les taux du crédit immobilier selon la durée
Les chiffres ci-dessous sont des taux fixes indicatifs relevés en novembre 2026 sur un baromètre en ligne. Ce ne sont pas des moyennes de marché : chaque banque affiche son propre barème, et l’offre finale dépend du dossier.
| Durée | Quotité jusqu’à 80% | Quotité de 80% à 90% | Quotité de 90% à 100% |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 3,30% | 3,40% | 4,30% |
| 15 ans | 3,30% | 3,40% | 4,13% |
| 20 ans | 3,30% | 3,40% | 4,19% |
| 25 ans | 3,30% | 3,40% | 4,20% |
La lecture est nette : à quotité égale, ces offres varient peu d’une durée à l’autre. Le saut se produit quand l’emprunteur finance plus de 90% du bien, avec un taux supérieur de près d’un point. En règle générale, une durée longue renchérit le taux fixe, car la banque s’engage plus longtemps sur un prix qu’elle ne peut pas répercuter si ses coûts de financement montent.
Ce niveau reste sensible aux marchés obligataires. Le taux belge à 10 ans a dépassé 4,25% le 24 septembre 2026, son plus haut niveau depuis 2011, et il influence les taux des crédits hypothécaires.
Fixe, variable ou semi-fixe : l’écart de taux
Avec un taux fixe, la mensualité ne bouge jamais. Un taux variable se révise à intervalles réguliers : la formule 10/5/5 garde le taux dix ans, puis le révise tous les cinq ans, et la 5/5/5 le révise dès la sixième année. La formule semi-fixe garde un taux fixe sur les premières années avant de passer au variable.
Sur le même baromètre, pour une quotité de 80% ou moins, une 10/5/5 coûte 0,13 point de plus que le fixe et une 5/5/5 0,20 point de moins. Le variable n’est donc pas systématiquement moins cher au départ. Il se défend pour un emprunteur qui compte revendre ou rembourser avant la première révision.
Le fixe reste majoritaire : selon Febelfin, 70,4% des emprunteurs l’ont choisi au troisième trimestre 2026, contre 84,8% un an plus tôt. Certains prêts ne ressemblent à aucune de ces formules, comme un crédit bullet remboursé in fine, qui n’amortit pas le capital avant l’échéance.
Ce que la loi impose au taux variable
Le taux variable belge est encadré : il ne peut pas dépasser le double du taux initial. Pour une révision annuelle, la hausse est limitée à 1 point la deuxième année et à 2 points la troisième. Un contrat peut ajouter ses propres plafonds.
Le mécanisme joue dans les deux sens : un taux variable classique peut monter comme baisser. Un départ à 4% peut ainsi atteindre 8% au maximum légal, ou redescendre à 2,9% selon l’indice de référence du contrat. Les formules qui ne se révisent qu’à la baisse pèsent 7,2% des crédits, contre 0,6% un an plus tôt.
Ce qui fait baisser ou monter le taux proposé
Le premier levier est la quotité, c’est-à-dire la part du prix financée par le prêt. Le tableau plus haut montre l’effet d’un apport : passer sous 80% de quotité abaisse le taux d’environ un point par rapport à une quotité de 90% à 100%.
La banque regarde aussi la capacité de remboursement. Elle compare les mensualités aux revenus disponibles, c’est le taux d’endettement, et valorise la stabilité des revenus. Plusieurs éléments du dossier peuvent faire évoluer l’offre :
- L’apport personnel, qui réduit la quotité et rassure le prêteur sur la valeur de la garantie.
- Les produits liés, comme la domiciliation du salaire ou l’assurance solde restant dû, que la banque peut récompenser par un taux plus bas.
- La mise en concurrence : deux ou trois offres comparées sur le TAEG négocient mieux qu’une offre isolée.
Ce qu’un demi-point coûte sur 20 ou 25 ans
Prenons un prêt de 250 000€ à 3,30% puis à 3,80%. Sur 20 ans, la mensualité passe de 1 424€ à 1 489€, et le total des intérêts de 91 841€ à 107 296€, soit 15 455€ de plus pour un demi-point. Sur 25 ans, les intérêts passent de 117 471€ à 137 642€, soit 20 171€ d’écart.
Le taux nominal ne dit pas tout. Le TAEG ajoute les frais de dossier et, le cas échéant, l’assurance, auxquels s’ajoutent les frais d’acte et d’inscription de la garantie devant notaire, dont les frais de garantie du prêt et la commission prélevée sur un prêt bancaire. Comparer deux offres sur le seul taux nominal peut donc donner un mauvais classement.
Taux actuels et taux des années précédentes
Les taux étaient très bas pendant la décennie 2010, puis ils ont remonté avec les tensions sur l’inflation et les marchés obligataires, jusqu’au sommet de septembre 2026 pour le taux d’État à 10 ans. Un crédit signé il y a quelques années à un taux plus élevé peut devenir intéressant à renégocier si les taux baissent.
Sortir d’un ancien crédit a un prix : la banque peut demander une indemnité de remploi en cas de remboursement anticipé, plafonnée par la loi. Le rachat ou le regroupement de crédits se calcule donc en comparant cette indemnité à l’économie d’intérêts, et les outils de suivi des taux aident à choisir le bon moment.
Les taux de fin 2026 restent donc fixés par les marchés autant que par la banque. Un dossier avec 20% d’apport obtient le meilleur barème, quelle que soit la durée.
