En droit immobilier, la cession d’un bail commercial et celle d’un de fonds de commerce sont des démarches souvent confondues. Cependant, elles possèdent chacune leurs particularités et se trouvent être deux notions juridiques bien différentes. Il est donc important de bien identifier ces deux opérations de circulation du bail commercial. Zoom sur les différences entre la cession de fonds de commerce et celle du bail commercial.

Le transfert de fonds de commerce

Tout d’abord, le fonds de commerce est l’ensemble des éléments réunis pour l’exercice de l’activité commerciale du commerçant. Il comprend les éléments corporels tels que les matériels, les outils, etc. Ainsi que les éléments incorporels comme l’enseigne, le droit au bail et la clientèle.

Le droit au bail n’est alors qu’un élément parmi d’autres du fonds de commerce. En ce sens, si le commerçant décide de vendre l’ensemble des éléments qui composent son exploitation, dans ce cas, on parle de cession de fonds de commerce.

La cession d’un bail commercial

Il faut savoir que le droit au bail commercial est le droit pour un locataire, d’exploiter les locaux commerciaux ainsi que de bénéficier du droit au renouvellement. En cas de cession, l’acquéreur remplace le cédant en tant que locataire et bénéficie des conditions du bail commercial en cours.

On parle d’une cession de droit de bail quand le commerçant vend seulement son droit de se maintenir dans les locaux à l’égard du bailleur. Ici, le commerçant ne cède rien à part l’emplacement du magasin. Bien évidemment, plus ce dernier est attractif, et plus le droit au bail a de la valeur.

L’élément distinctif : la clientèle

La différence entre ces deux notions peut sembler floue, car les tribunaux acceptent parfois que la cession du droit au bail s’accompagne d’autres éléments du fonds de commerce sans tomber dans le régime de la cession de fonds.
L’élément essentiel les distinguant réside alors dans la cession de la clientèle. Ainsi, dès lors que la clientèle est cédée dans le cadre de l’opération, celle-ci est automatiquement qualifiée de cession de fonds de commerce.

Formalités, risques et précautions pratiques

Au-delà de la qualification juridique, il est essentiel d’anticiper les conséquences pratiques et fiscales de l’opération : l’acquéreur doit mener une véritable due diligence pour vérifier l’état des contrats de fourniture, les autorisations administratives et l’existence d’éventuelles charges ou servitudes. Parmi les clauses à surveiller figurent la clause d’agrément du bail qui peut soumettre la cession à l’approbation du bailleur, ainsi que les conditions suspensives classiques (obtention de financement, absence d’opposition, obtention d’autorisations). Il convient aussi de vérifier les garanties existantes, notamment la garantie d’éviction et les cautions ou sûretés rattachées au bail ou au fonds, lesquelles peuvent rester opposables au cessionnaire s’il n’en obtient pas la mainlevée.

Sur le plan fiscal et administratif, la cession peut entraîner des obligations d’enregistrement, de publicité légale ou encore des incidences en matière de fiscalité (imposition des plus-values, TVA selon les éléments cédés). Pour sécuriser la transmission, il est recommandé d’intégrer dans l’acte des mécanismes de garantie de passif, des modalités de répartition des charges antérieures et des états datés des lieux et des équipements. Enfin, la coordination des transferts de contrats (assurances, énergie, licences) et la rédaction d’un dossier de transmission facilitent la continuité d’exploitation et réduisent le risque de litiges. Pour approfondir ces aspects pratiques et trouver des ressources spécialisées, consulter des fiches dédiées sur le webzine d’information LD L’Immobilier peut s’avérer utile.