03C’est sur le règlement de copropriété que les droits et obligations de chaque membre se basent ainsi que le fonctionnement de l’immobilier. En effet, l’inobservation de l’un des règlements est susceptible de provoquer des sanctions, soit par l’intermédiaire du syndic soit directement par le copropriétaire.

Les étapes préliminaires

Rappelons d’abord que le syndic tient le premier rôle dans la gestion de la copropriété. Il a donc le devoir de se mettre en évidence lors d’un problème lié à l’immeuble. En effet, faire respecter les règlements fait partie de son travail.

Avant toute prise de décision, le syndic procède par un dialogue avec le contrevenant. Cette étape consiste à informer ce dernier de l’infraction qu’il a commis et qu’une action en justice peut s’en suivre. Il arrive toutefois qu’un léger incident puisse se régler verbalement ou par un avertissement. En outre, le dialogue entre le syndic et le contrevenant soit établi par une lettre écrite.

Les moyens d’action du syndic

Dans le cas où la tentative de dialogue serait infructueuse, le syndic dispose de la qualité de mener des actions plus sévères. Cependant, si le responsable de l’infraction refuse de coopérer, une lettre de mise en demeure lui sera envoyée. Elle présente une date butoir des décisions qui s’appliqueront immédiatement si le contrevenant ne réagit pas. Par contre, si la décision concerne un  locataire, une copie de la lettre devrait être envoyée au propriétaire bailleur.

Dans la mesure où le litige devient ingérable, l’assistance d’un conciliateur de justice est recommandée, qui est sans frais. Par ailleurs, si le syndic n’arrive pas à imposer le respect des règlements, il peut saisir le Tribunal selon la gravité de la situation. Cela peut être le Tribunal d’instance ou le Tribunal de grande instance où se trouve l’immeuble. Enfin, si la demande du syndic n’est pas entendue par le Tribunal, c’est du devoir de l’assemblée générale de fournir une autorisation au syndic d’assigner le contrevenant devant les tribunaux.

Le rôle du copropriétaire dans l’application du règlement

Les actions du copropriétaire doivent principalement  concerner la violation du contrat. Par exemple, le copropriétaire bailleur a le droit d’intervenir directement auprès de son locataire et de prendre les mesures nécessaires. De plus, désormais, les copropriétaires disposent du pouvoir de procéder à une action qui réclame le respect du règlement sans justificatif de préjudice.

Prévenir les conflits : outils techniques et procédures complémentaires

Au-delà des procédures contentieuses, la prévention constitue un levier puissant pour limiter les différends en copropriété. La mise en place d’un diagnostic technique global, d’un plan pluriannuel de travaux et d’un fonds de travaux permet d’anticiper les défaillances structurelles et de programmer les interventions sans surprise budgétaire. L’élaboration d’un carnet d’entretien, d’un plan de maintenance et la réalisation d’un audit énergétique participent à une gestion durable de l’immeuble et favorisent la transparence vis-à-vis des copropriétaires. Ces démarches techniques, appuyées par des contrôles périodiques demandés au bureau de contrôle ou par un rapport d’expert indépendant, réduisent le risque d’incidents répétés et limitent les tensions liées à l’application du règlement.

Lorsque la prévention n’a pas suffi, des outils alternatifs à la procédure judiciaire peuvent être mobilisés pour résoudre les litiges tout en maîtrisant les coûts. La médiation et la conciliation spécialisées offrent une voie amiable, tandis que le recours au constat d’huissier ou à une expertise technique permet de constituer des éléments probants en vue d’une solution négociée ou d’une action en référé. En cas de manquement persistant, la possibilité d’obtenir une astreinte ou d’engager la responsabilité civile (avec le concours des assurances) reste un moyen dissuasif. Par ailleurs, la professionnalisation de la gestion (gestion locative proactive, formation des conseils syndicaux, mise en place d’indicateurs de sinistralité) contribue à une meilleure gouvernance de l’immeuble. Pour approfondir les bonnes pratiques et trouver des ressources documentaires sur la gestion et la prévention en copropriété, consultez le webzine d’information Immosphere, qui propose des analyses et des fiches pratiques utiles aux syndics et aux copropriétaires.